Avukatlık Ücreti ve İzaleyi Şuyu Davasında Sorumluluk
İzaleyi Şuyu Davasında Avukatlık Ücretini Kim Öder?
Paydaşlar arasında paylaşılamayan bir taşınmaz, sonunda mahkeme kapısına dayanır. Ortaklığın giderilmesi, halk arasındaki adıyla izaleyi şuyu davası, taşınmazın satılıp bedelinin paylaşılmasını amaçlar. Bu davada en çok sorulan soru şudur: ben davayı açmadım, neden avukatlık ücreti ödeyeyim? Cevap, kuralın kendisinde ve mahkemenin takdirinde saklı.
Kural nettir: izaleyi şuyu davasında vekalet ücreti, kural olarak tüm paydaşlara payları oranında yüklenir. Yani davayı açan da, kendisine karşı dava açılan da aynı havuzun içindedir. Mahkeme kararında genellikle "vekalet ücretinin davalılardan tahsiline" ifadesi geçse de, satış sonrası bu tutar taşınmaz bedelinden karşılanır ve paylaşımdan önce düşülür. Bu yüzden davalı paydaş, cebinden ayrıca para çıkmadığını görür; ancak alacağı pay eksilir.
Bir örnek üzerinden gidelim. Bursa'da üç kardeşin ortak olduğu bir dairenin satış bedeli 3.000.000 TL olsun. Avukatla yapılan sözleşmede kararlaştırılan ücret, örneğin yüzde 10 üzerinden 300.000 TL ise, bu tutar satış bedelinden düşülür ve kalan 2.700.000 TL paylar oranında bölüşülür. Her kardeş, kendi payından orantılı biçimde bu ücrete katlanmış olur.
Vekalet Ücreti ile Avukatlık Ücreti Arasındaki Fark Kararı Değiştirir
Uygulamada en sık yapılan hata, mahkemenin hükmettiği vekalet ücreti ile avukatla imzalanan avukatlık ücreti sözleşmesindeki tutarı karıştırmaktır. Vekalet ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre mahkemece hükmedilen ve karşı tarafa yükletilen tutardır. Sözleşmede kararlaştırılan ücret ise bunun üzerinde olabilir; aradaki farkı müvekkil kendi avukatına öder.
İzaleyi şuyu davasında işin püf noktası burada belirir. Davalı paydaşlar, tarifeye göre hükmedilen vekalet ücretini ödemekle yükümlü tutulabilir. Ancak davayı açan paydaşın avukatıyla yaptığı sözleşmedeki yüksek ücret, diğer paydaşlara yansıtılamaz. Taraflar arasında yazılı bir anlaşma yoksa, mahkeme sözleşmedeki tutarı değil tarifeyi esas alır. Bu nedenle müvekkilin, dava açmadan önce diğer paydaşlarla ücret konusunda yazılı bir mutabakat yapması, sonradan doğacak itirazların önünü keser.
Paydaşlardan Biri Avukat Tutmazsa Ne Olur?
Davalı paydaşların çoğu zaman kendi avukatı yoktur. Bu durum, onların ücretten muaf olduğu anlamına gelmez. Ortaklığın giderilmesi davası, tarafların tamamını ilgilendiren bir davadır ve hükmedilen vekalet ücreti tüm paydaşlara payları oranında yükletilir. Ancak bazı hallerde hâkim, davalıların davayı gereksiz yere uzatıp uzatmadığına bakar; dürüstlük kuralına aykırı davranan paydaşın ücrete katlanması daha ağır olabilir.
Bir diğer ayrıntı: dava sırasında paydaşlardan biri hissesini devrederse, yeni malik davaya dahil edilir ve ücret yükümlülüğü de onun payına sirayet eder. Bu yüzden hisse devri yapan kişinin, tapuda bu konuda bir protokol imzalaması pratikte işe yarar.
Avukatla Çalışırken Ücreti Netleştirmenin Yolları
Bir hukuk bürosuna gittiğinizde, önce hangi ücretin kimden tahsil edileceğini sorun. Ankara'da bir uysal hukuk bürosu ya da İstanbul'da bir yaşar hukuk bürosu olsun, iyi bir avukat size tarifeyi ve sözleşmeyi ayrı ayrı anlatır. Sözleşmede şu üç kalemin açıkça yazılması gerekir: peşin ödenecek tutar, dava sonunda paylaşımdan düşülecek oran ve satış gerçekleşmezse ne olacağı.
Satış gerçekleşmezse konusu önemlidir. Taşınmaz ihalede alıcı bulamazsa veya satıştan vazgeçilirse, avukatın ücreti yine de talep edilebilir mi? Bu, sözleşmenin nasıl yazıldığına bağlıdır. Başarıya endeksli bir ücret kararlaştırıldıysa ve satış olmadıysa, avukatın bu tutarı talep etmesi zorlaşır. Sabit ücret kararlaştırıldıysa, işin yapıldığı ölçüde ödeme yapılır.
Bir diğer pratik nokta: avukatlık teklif mektubu örneği istemek, müvekkilin haklarını korur. Teklif mektubunda hizmet kapsamı, tahmini süre ve ödeme takvimi yazılı olursa, sonradan "bana bunu söylememiştiniz" tartışması azalır. Bu mektup, sözleşmenin eki niteliğinde olduğundan delil olarak da işe yarar.
Dava Masrafları ve Ücretin Zamanlaması
İzaleyi şuyu davasında yalnızca avukatlık ücreti yoktur. Harç, keşif masrafı, bilirkişi ücreti ve satış ilanı giderleri de dosyaya girer. Bu masraflar da kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir. Ancak uygulamada, masrafları önce davayı açan paydaşın avans olarak yatırması istenir. Bu nedenle davayı başlatan kişi, cebinde en az 30.000–50.000 TL arası bir avans bulundurmalıdır; bu tutar taşınmazın değerine ve keşif sayısına göre artar.
Ücretin ne zaman ödeneceği de sıkça tartışılır. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra satış aşaması başlar ve tahsilat bu sırada yapılır. Bu süreç aylar alabilir. Avukatla yapılan sözleşmede "satış bedelinin tahsilinden itibaren ödeme" gibi bir madde varsa, müvekkil nakit sıkıntısına düşmez; ancak avukat da uzun süre beklemiş olur. Dengeli bir çözüm, dava açılışında küçük bir peşin ödeme, kalanın satıştan sonra ödenmesidir.
Son olarak, avukatın vekaleti kötüye kullanıp kullanamayacağı endişesi bu davalarda sık dile getirilir. Avukat, müvekkil adına satış yetkisi kullanamaz; satışı mahkeme kanalıyla icra dairesi yapar. Vekaletnamede "taşınmazı satmaya" dair özel yetki varsa bile, izaleyi şuyu davasında satış mahkeme kararıyla gerçekleşir. Yine de vekaletnamede bu tür geniş yetkiler vermekten kaçınmak, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.